За пятилетний период пермский рынок недвижимости доказал свою сильную зависимость от внешнеэкономических факторов, проявляя динамику даже в краткосрочных периодах.
Резкие перепады в течение года снивелировались общей годовой тенденцией роста. В результате ни о какой серьёзной динамике цен на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается, говорят эксперты. Рынок недвижимости сохраняет свою основную характеристику— инертность.
За последние пять лет средняя стоимость коммерческой недвижимости Перми выросла с 69 тыс. руб. за кв.м. до 80 тыс. руб.— то есть на 15,7%. Об этом РБК Пермь сообщила исполнительный директор консалтинговой компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева.
«Динамика незначительная (для примера, коммерческая недвижимость в Москве подорожала, по разным источникам, на 38%). Тем не менее пермяки остро ощущают этот рост на фоне снижения реального располагаемого дохода, роста доллара на 64% и роста инфляции, накопленное значение которой с 2019 года по ноябрь 2023 (с учётом прогноза на 2023 год), составляет 35,77%»,— комментирует данные Ольга Козырева.
Эксперт утверждает, что все тенденции роста цен достаточно умеренные и даже благоприятные на фоне внешних изменений. Цены на коммерческую недвижимость растут, арендные ставки повышаются, но рост арендных ставок не успевает за ростом цен на недвижимость. Из-за этого рентабельность коммерческой недвижимости падает.
«Я владею в Перми офисными помещениями в центре Перми. За пятилетний период арендные ставки абсолютно не поменялись, однако стоимость выросла. В силу чего период окупаемости вырос с 8 лет до 12. Это частный пример, но, к сожалению, аналогичная ситуация по большинству объектов недвижимости. В постпандемийный период, с 2020 года, мы как оценщики стали получать подтверждение снижения уровня доходности коммерческой недвижимости в рамках оценочных отчетов»,— рассказала Ольга Козырева.
Коммерческую недвижимость оценщик рассчитывает, как правило, двумя подходами: сравнительным и доходным. В сравнительном подходе применяются цены предложений, а доходном— арендные ставки (доходность объекта недвижимости), в идеале— сравнительный и доходный подходы должны быть сопоставимы.
Все Крупнейшие строительные компании региона
ООО «ЭТАЛОН» Выручка 15,8 млрд ₽
АО «НЬЮ ГРАУНД» Выручка 6,5 млрд ₽
ООО «СМТ «БШСУ» Выручка 3,7 млрд ₽
АО «СПК» Выручка 3,3 млрд ₽
По состоянию на 2020 год эта разница была в районе 20%, на текущий момент она составляет 40-50%, что свидетельствует о том, что рынок коммерческой недвижимости чрезвычайно переоценен. Цены предложений не подкреплены теми доходами, который получает собственник от сдачи их в аренду. Для московской коммерческой недвижимости эта разница намного меньше, утверждает эксперт.
Низкая доходность коммерческих объектов сдерживает дальнейший рост цен на недвижимость, так как доход для коммерческой недвижимости— это основной ценообразующий фактор.
Поделиться Поделиться Вконтакте Одноклассники Авторы Теги
